Cách dàn dựng ngôi nhà để bán nhanh và được giá

Dàn dựng nhà để bán là sắp xếp, làm sạch và trang trí lại ngôi nhà sao cho người mua dễ hình dung mình sống ở đó. Nguyên tắc cốt lõi gồm: dọn bớt đồ cá nhân, làm sạch sâu đến từng góc, để mỗi phòng có một công năng rõ ràng, tối đa ánh sáng và tạo cảm giác rộng rãi, thơm tho. Việc này không tốn nhiều tiền nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến ảnh rao bán và ấn tượng khi xem nhà, hai yếu tố quyết định nhà bán nhanh hay nằm im nhiều tháng.

Vì sao dàn dựng hiệu quả

Phần lớn người mua lướt ảnh trên mạng trước khi quyết định đi xem. Ảnh một căn phòng bừa bộn, tối tăm khiến họ bỏ qua, dù căn nhà thực tế tốt. Khi đến xem, người mua thường quyết định cảm tình trong vài phút đầu. Một căn nhà gọn gàng, sáng sủa, sạch sẽ truyền đạt thông điệp “ngôi nhà được chăm sóc tốt”, giúp họ yên tâm hơn về những gì không nhìn thấy.

Bước 1: Dọn bớt đồ, cất đồ cá nhân

Mục tiêu là khoảng một nửa số đồ trên bề mặt biến mất. Thực hiện:

• Cất ảnh gia đình, vật phẩm tôn giáo, kỷ niệm cá nhân để người mua không cảm thấy như đang vào nhà người khác.
• Dọn trống mặt bếp, chỉ để lại một hai vật trang trí.
• Tủ quần áo chỉ đầy khoảng hai phần ba, để người mua thấy tủ đủ rộng.
• Giảm bớt đồ nội thất cồng kềnh để lối đi rộng rãi.
• Gửi tạm đồ ra kho hoặc nhà người thân nếu cần.

Đây cũng là cơ hội tốt để bắt đầu thu dọn chuẩn bị chuyển nhà.

Bước 2: Làm sạch sâu và sửa lỗi nhỏ

Làm sạch ron gạch phòng tắm, lau kính, vệ sinh điều hòa, quạt, hút bụi rèm, đánh sạch vết ố bồn rửa, tẩy nấm mốc góc tường. Sửa vòi rỉ, thay bóng đèn cháy, dặm sơn vết trầy, siết tay nắm cửa lỏng. Những lỗi nhỏ này khiến người mua nghi ngờ về những vấn đề lớn hơn. Các hạng mục sửa chữa lớn hơn nên làm trước theo hướng dẫn trong bài tăng giá trị ngôi nhà trước khi bán.

Bước 3: Dàn dựng từng phòng

Lối vào và mặt tiền

Quét dọn sân, cắt tỉa cây, đặt một hai chậu cây xanh tươi cạnh cửa, thảm chùi chân mới, đèn cổng sáng. Với căn hộ, lau sạch cửa chính, tay nắm sáng bóng.

Phòng khách

Sắp xếp sofa, ghế thành nhóm trò chuyện, không áp hết vào tường. Gối tựa, chăn mỏng cùng tông màu trung tính. Một tấm thảm sạch định vị khu ngồi. Mở rèm hết cỡ.

Bếp

Mặt bếp trống, bếp nấu sạch bóng. Một bát trái cây hoặc lọ hoa tươi. Cất giẻ lau, chai nước rửa bát. Nếu cánh tủ cũ, thay tay nắm hoặc dán phủ là cách làm mới rẻ nhất.

Phòng ngủ

Ga giường sáng màu, phẳng phiu, gối xếp gọn. Hai bàn đầu giường đối xứng với đèn ngủ. Không để quần áo trên ghế. Phòng ngủ đang làm kho hãy dọn lại thành phòng ngủ đúng nghĩa.

Phòng tắm

Khăn tắm mới cùng màu treo gọn, cất hết chai lọ cá nhân, bàn chải. Gương và vách kính không đọng vết nước. Thêm một chậu cây nhỏ chịu ẩm.

Phòng không rõ công năng

Một phòng nhỏ đang để đồ lộn xộn nên được dàn dựng thành phòng làm việc, phòng cho bé hoặc phòng khách. Người mua cần thấy rõ mỗi mét vuông dùng để làm gì. Gợi ý bố trí góc làm việc có trong bài thiết kế phòng làm việc tại nhà.

Bước 4: Ánh sáng, màu sắc, mùi hương

• Ánh sáng: mở toàn bộ rèm khi xem nhà ban ngày, bật đèn ở mọi phòng kể cả ban ngày, đồng bộ màu bóng đèn. Góc tối đặt thêm đèn cây.
• Màu sắc: tường màu đậm, cá tính có thể sơn lại tông trung tính sáng. Đồ trang trí có thể dùng một màu nhấn nhẹ.
• Mùi: nhà phải không có mùi ẩm mốc, mùi thức ăn, mùi thú cưng. Thông gió trước khi khách đến, tránh nấu món nặng mùi trong ngày xem nhà. Mùi hương nhẹ, tự nhiên tốt hơn nước hoa xịt nồng.

Bước 5: Chụp ảnh rao bán

Chụp vào ngày nắng đẹp, thời điểm phòng sáng nhất. Chụp từ góc phòng ở độ cao ngang ngực để thấy chiều sâu. Mỗi phòng một hai ảnh tốt nhất, đúng thực tế, không chỉnh sửa làm sai lệch. Nếu ngân sách cho phép, thuê thợ chụp ảnh bất động sản có ống kính góc rộng.

Chi phí dàn dựng: phân bổ ra sao

Nhà trống hay nhà đang ở

Nhà trống trông nhỏ hơn thực tế vì người mua khó hình dung kích thước. Nếu nhà đã dọn đi, hãy cân nhắc đặt vài món nội thất cơ bản ở phòng khách, phòng ngủ chính. Nhà đang ở thì thách thức là giữ gọn gàng liên tục; hãy có quy trình dọn nhanh trước mỗi lần có khách xem: cất đồ vào giỏ, lau mặt bếp, mở rèm, bật đèn. Ý tưởng sắp xếp cho cửa sổ, rèm giúp phòng sáng hơn có trong bài cẩm nang rèm, mành và chớp cửa.

Trong buổi xem nhà

Lý tưởng nhất là chủ nhà vắng mặt hoặc ở ngoài sân để người mua thoải mái nhìn ngắm, bàn bạc. Gửi thú cưng sang nhà người thân. Chuẩn bị sẵn tờ thông tin về giấy tờ pháp lý, chi phí điện nước, các hạng mục đã sửa. Nhờ môi giới ghi lại phản hồi của người xem để điều chỉnh cho lần sau.