Thuế TNCN khi bán nhà từ 1/7/2026: vẫn 2%, ai được miễn

Từ 1/7/2026, cá nhân cư trú bán nhà đất vẫn nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân. Phương án đánh thuế 20% trên phần lãi mà Bộ Tài chính đưa vào dự thảo luật năm 2025 không có trong cách tính đang áp dụng. Thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở điều kiện miễn thuế khi bán căn nhà duy nhất.

Cách tính thuế: công thức không đổi

Theo Thời báo Tài chính Việt Nam (20/9/2026), Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định thuế phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân 2%. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá, hoặc ghi giá thấp hơn giá do Nhà nước quy định, cơ quan thuế xác định giá tính thuế theo quy định về giá của Nhà nước. Với quyền sử dụng đất, đó là bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành. Vì vậy việc ghi giá thấp trong hợp đồng để giảm thuế không có tác dụng nếu mức ghi dưới bảng giá.

Ví dụ minh họa: một căn hộ bán với giá 3,5 tỷ đồng ghi trong hợp đồng, thuế TNCN là 3,5 tỷ × 2% = 70 triệu đồng.

Hạn nộp

• Nhà đất đã có giấy chứng nhận: chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động đất đai.
• Nhà hình thành trong tương lai, chuyển nhượng phần vốn góp: chậm nhất ngày thứ 10 kể từ khi hợp đồng có hiệu lực.

Các trường hợp miễn thuế giữa người thân

VnEconomy liệt kê nhóm được miễn thuế khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa:

• vợ với chồng;
• cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể, kể cả khi vợ hoặc chồng đã mất;
• ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại;
• anh chị em ruột với nhau.

Thu nhập từ việc chia tài sản là bất động sản khi vợ chồng ly hôn, theo thỏa thuận hoặc theo bản án của tòa, cũng được miễn.

Miễn thuế nhà duy nhất: bốn điều kiện mới cần đọc kỹ

Đây là phần thay đổi nhiều nhất. Theo Tạp chí Luật sư Việt Nam (13/7/2026), để được miễn, người bán phải đáp ứng đồng thời:

1. Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng.
2. Sở hữu tối thiểu 183 ngày trước khi bán. Mốc tính là ngày cấp giấy chứng nhận; nếu giấy được cấp lại thì tính theo ngày cấp lần đầu.
3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà hoặc thửa đất. Bán một phần thì phần đó không được miễn.
4. Không áp dụng cho nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Nếu bạn đang sở hữu thêm một căn hộ mua trên giấy, căn nhà đang bán không còn được coi là duy nhất.

Với tài sản đồng sở hữu, chỉ người nào không có nhà đất ở nơi khác mới được miễn; đồng sở hữu còn tài sản khác thì phần thu nhập của người đó vẫn chịu thuế. Người bán tự khai và chịu trách nhiệm về việc tài sản là duy nhất. Khai sai sẽ bị truy thu và xử phạt.

Tình huống dễ vướng

Nhiều gia đình bán nhà cũ để chuyển sang căn hộ mới đã đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán từ trước. Theo điều kiện thứ tư, căn hộ hình thành trong tương lai khiến căn nhà cũ mất tư cách nhà duy nhất. Nếu muốn hưởng miễn thuế, cần xem kỹ thứ tự ký các hợp đồng trước khi giao dịch.

Tương tự, người vừa nhận sổ đỏ chưa đủ 183 ngày mà bán ngay sẽ phải nộp 2%, dù đó là nhà duy nhất.

Ai chịu thuế trong thực tế giao dịch

Về pháp lý, người bán là người có thu nhập và là người nộp thuế. Trên thị trường, hai bên thường thỏa thuận ai trả khoản 2% và thể hiện trong hợp đồng hoặc biên bản riêng. Hãy ghi rõ để tránh tranh chấp khi làm thủ tục sang tên.

Ngoài thuế TNCN, giao dịch còn có lệ phí trước bạ phía người mua, phí công chứng và phí thẩm định hồ sơ. Bài cẩm nang thuế bất động sản cho chủ nhà tổng hợp các khoản thuế phí phát sinh khi sở hữu và chuyển nhượng.

Ba tình huống minh họa

Tình huống 1: Anh A có một căn hộ duy nhất, nhận giấy chứng nhận đã hơn hai năm, bán toàn bộ căn. Anh A đáp ứng cả bốn điều kiện và được miễn thuế TNCN, nhưng vẫn phải kê khai hồ sơ miễn thuế khi làm thủ tục.

Tình huống 2: Chị B có một căn nhà phố đã có sổ và một căn hộ đang mua trên giấy, chưa bàn giao. Khi bán nhà phố, chị B không được coi là có nhà duy nhất vì đang sở hữu nhà hình thành trong tương lai, nên phải nộp 2% giá chuyển nhượng.

Tình huống 3: Hai anh em C và D cùng đứng tên một mảnh đất ở. C không có nhà đất nào khác, D có thêm một căn hộ. Khi bán, phần thu nhập tương ứng của C được miễn, còn phần của D phải chịu thuế.

Các tình huống trên chỉ để minh họa cách áp dụng điều kiện; hồ sơ thực tế có thể phát sinh chi tiết khác cần cơ quan thuế xem xét.

Chuẩn bị trước khi rao bán

• Kiểm tra ngày cấp giấy chứng nhận để biết đã đủ 183 ngày chưa.
• Rà lại toàn bộ tài sản nhà đất đứng tên mình, kể cả hợp đồng mua căn hộ chưa bàn giao.
• Nếu đồng sở hữu, xác định từng người có nhà đất khác hay không.
• Thống nhất giá ghi hợp đồng đúng thực tế, không thấp hơn bảng giá đất.

Khi giấy tờ và nghĩa vụ thuế đã rõ, phần còn lại là làm căn nhà hấp dẫn hơn với người mua. Bạn có thể tham khảo cách tăng giá trị ngôi nhà trước khi bán.

Bài viết tổng hợp từ báo chí trích dẫn Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Với giao dịch giá trị lớn hoặc tình huống phức tạp, nên hỏi cơ quan thuế hoặc luật sư trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

Bán nhà năm 2026 có bị tính thuế 20% trên tiền lãi không?

Không. Mức 20% trên lãi là phương án trong dự thảo Bộ Tài chính đưa ra tháng 7/2025. Nghị định 253/2026/NĐ-CP giữ cách tính 2% trên giá chuyển nhượng đối với cá nhân cư trú.

Mua nhà chưa đủ 183 ngày mà bán thì sao?

Bạn không được miễn thuế theo diện nhà duy nhất, kể cả khi đó là bất động sản duy nhất đứng tên mình. Thuế phải nộp là 2% giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Bố mẹ cho con nhà đất có phải nộp thuế TNCN không?

Không. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa cha mẹ đẻ và con đẻ thuộc diện miễn thuế TNCN. Người nhận vẫn cần kê khai hồ sơ miễn thuế khi đăng ký biến động.

Ghi giá thấp trong hợp đồng có giảm được thuế không?

Nếu giá ghi thấp hơn giá Nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của tỉnh. Ghi sai giá còn tạo rủi ro pháp lý cho cả hai bên khi có tranh chấp.