Điều kiện mua nhà ở xã hội 2026: trần thu nhập mới và hồ sơ cần có

Cuối năm 2026, một người độc thân muốn mua nhà ở xã hội cần có thu nhập bình quân thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng, theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 7/4/2026. Trước đó, Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã mở rộng cách hiểu về điều kiện chưa có nhà ở và đổi nơi xác nhận cho người không có hợp đồng lao động. Hai văn bản cùng sửa Nghị định 100/2024/NĐ-CP, và đây là bộ điều kiện đang áp dụng.

Ba nhóm điều kiện cần thỏa cùng lúc

Để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người mua phải đồng thời thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách, đáp ứng điều kiện về nhà ở và đáp ứng điều kiện về thu nhập. Thiếu một trong ba, hồ sơ sẽ không được duyệt dù hai điều kiện còn lại rất rõ.

Trần thu nhập theo Nghị định 136/2026

Theo Tạp chí Công Thương (8/4/2026), Điều 30 sau sửa đổi quy định:

Thu nhập được tính theo bảng tiền công, tiền lương có xác nhận của cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi làm việc, trong 12 tháng liên tục trước thời điểm xác nhận. UBND cấp tỉnh được ban hành hệ số điều chỉnh mức trần, nhưng không vượt tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương so với cả nước, và có thể có chính sách khuyến khích cho hộ có từ ba người phụ thuộc trở lên.

Giấy xác nhận thu nhập cấp trước ngày Nghị định 136 có hiệu lực vẫn còn giá trị trong 12 tháng kể từ ngày cấp.

Lưu ý với lực lượng vũ trang

Nghị định 136 cũng sửa cách tính với đối tượng thuộc lực lượng vũ trang: thu nhập được tính thêm phụ cấp khu vực ở vùng sâu, biên giới, hải đảo. Trường hợp hai vợ chồng đều là đối tượng, trần thu nhập bằng 2,0 lần tổng thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá.

Thế nào là "chưa có nhà ở" sau Nghị định 54

Tuổi Trẻ (11/2/2026) cho biết Nghị định 54/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày ký 9/2/2026, sửa khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024 theo hướng mở rộng: trường hợp giấy chứng nhận không có thông tin về nhà ở cũng được tính là chưa có nhà ở. Điều kiện này không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ.

Việc xác nhận do cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố nơi có dự án thực hiện, trong thời hạn 7 ngày kể từ khi nhận đề nghị. Điều này hữu ích cho người đứng tên một thửa đất ở quê chưa xây nhà nhưng đang làm việc ở thành phố khác.

Người không có hợp đồng lao động xác nhận ở đâu

Với nhóm không có hợp đồng lao động, thẩm quyền xác nhận đã chuyển từ UBND cấp xã sang công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Công an xác nhận thông tin cá nhân như họ tên, ngày sinh, số định danh và nơi cư trú trong 7 ngày. Người dân tự kê khai và cam kết thu nhập bình quân hằng tháng; công an phối hợp xác minh, hậu kiểm khi cần. Đơn đề nghị xác nhận thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng.

Nộp hồ sơ theo những cách nào

Nghị định 54 cũng sửa Điều 38 về trình tự bán, cho thuê mua nhà ở xã hội. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc qua cơ quan, đơn vị nơi người lao động làm việc. Thông tin dự án được yêu cầu công khai trên hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, giúp người mua theo dõi dự án nào đang nhận hồ sơ.

Người đang thuê nhà ở xã hội muốn mua lại

Chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê đủ điều kiện nếu họ muốn mua trước thời hạn 10 năm (quy định cũ là 5 năm). Giá bán tính trên giá đã thẩm định cộng lãi vay bình quân của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước, trừ khấu hao theo thời gian đã thuê.

Căn hộ nhà ở xã hội rộng bao nhiêu

Theo Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mỗi căn hộ có diện tích sử dụng từ 25 m² đến 70 m²; mức tối đa được tăng không quá 10% và số căn vượt 70 m² không quá 10% tổng số căn nhà ở xã hội của dự án. Biết trước khung diện tích giúp bạn chọn loại căn phù hợp với số người trong gia đình.

Những lỗi khiến hồ sơ bị trả về

Dù điều kiện đã được nới, hồ sơ vẫn có thể bị loại vì những lỗi nhỏ. Thường gặp nhất là bảng lương không đủ 12 tháng liên tục, xác nhận thu nhập của một người trong khi hai vợ chồng cùng đứng tên, hoặc khai thiếu tài sản nhà đất ở tỉnh khác. Với người tự kê khai thu nhập, con số cam kết cần khớp với thực tế vì cơ quan công an có thể hậu kiểm.

Danh sách việc nên làm trước khi dự án mở hồ sơ

1. Xin bảng lương 12 tháng có xác nhận nơi làm việc; với lao động tự do, chuẩn bị đơn tự kê khai gửi công an xã.
2. Kiểm tra giấy chứng nhận đất đang đứng tên (nếu có) để biết có được tính là chưa có nhà ở.
3. Theo dõi cổng thông tin của Sở Xây dựng địa phương và hệ thống dữ liệu nhà ở để biết dự án đang nhận hồ sơ.
4. Tính trước khả năng vay; người dưới 35 tuổi đang có gói lãi suất ưu đãi riêng đến hết năm 2026.
5. Hỏi chủ đầu tư về phí quản lý vận hành; bài những điều cần hỏi về phí dịch vụ chung cư có danh sách câu hỏi cụ thể.

Nếu đây là lần đầu tiên bạn mua nhà, đọc thêm cẩm nang cho người mua nhà lần đầu để hình dung đầy đủ chi phí ngoài giá căn hộ.

Thông tin trong bài dựa trên văn bản đã được báo chí trích dẫn. Mỗi tỉnh có thể có hệ số điều chỉnh riêng, nên kiểm tra với Sở Xây dựng nơi có dự án trước khi nộp hồ sơ.