Cẩm nang kiểm tra nhà trước khi mua: cần tìm kiếm điều gì

Kiểm tra nhà trước khi mua là việc soi tình trạng kỹ thuật thật của căn nhà, tập trung vào những thứ đắt tiền và khó sửa: kết cấu (nứt, lún, nghiêng), thấm dột, mái, hệ thống điện, cấp thoát nước. Phần sơn, nội thất, trang trí là thứ bạn có thể thay; còn một vết nứt kết cấu hay mái thấm lâu năm có thể biến căn nhà “giá tốt” thành gánh nặng. Bài này đưa ra danh sách kiểm tra theo từng hạng mục và gợi ý khi nào nên thuê đơn vị kiểm định chuyên nghiệp.

Chuẩn bị trước buổi kiểm tra

Hãy hẹn xem nhà vào ban ngày, tốt nhất là sau một trận mưa, và xin phép chủ nhà cho bạn mở tủ, lên sân thượng, xem đồng hồ điện nước. Mang theo:

• Đèn pin để soi gầm cầu thang, trần, góc tủ.
• Thước dây hoặc thước đo laser để đối chiếu diện tích.
• Bút thử điện hoặc một bộ sạc điện thoại để thử ổ cắm.
• Viên bi hoặc ứng dụng đo độ thăng bằng trên điện thoại để kiểm tra sàn nghiêng.
• Điện thoại chụp ảnh, quay video mọi vấn đề.

Kết cấu: nứt, lún, nghiêng

Không phải vết nứt nào cũng nguy hiểm. Nứt chân chim trên lớp vữa trát thường do co ngót, chủ yếu ảnh hưởng thẩm mỹ. Những dấu hiệu cần lo hơn:

• Vết nứt chéo góc cửa sổ, cửa đi, nứt xiên trên tường.
• Vết nứt ở dầm, cột, sàn bê tông; vết nứt lộ thép gỉ.
• Sàn nghiêng rõ, cửa tự mở hoặc khó đóng, khung cửa bị vênh.
• Nhà phố có khe hở với nhà bên cạnh lớn dần, nhà nghiêng về một phía.

Với những dấu hiệu này, nên nhờ kỹ sư kết cấu đánh giá trước khi quyết định. Hỏi chủ nhà về lịch sử: nhà xây năm nào, có sửa chữa, cơi nới tầng không, nhà bên cạnh có xây mới gần đây không (thi công móng nhà bên thường gây lún, nứt).

Thấm dột và ẩm mốc

Thấm là vấn đề phổ biến nhất ở nhà Việt Nam. Hãy tìm:

• Vệt ố vàng, loang trên trần, đặc biệt dưới phòng tắm, sân thượng, ban công.
• Chân tường bong sơn, phồng rộp, có muối trắng (hiện tượng nước ngấm từ nền).
• Mùi ẩm mốc trong phòng kín, tủ âm tường.
• Tường mới sơn lại cục bộ ở một mảng, có thể là che dấu thấm.

Với căn hộ chung cư, kiểm tra trần phòng tắm (mở tấm thăm trần nếu có), quanh cửa sổ, tường giáp lô gia. Nếu được, hỏi hàng xóm tầng dưới xem có bị thấm từ căn này xuống không.

Mái và sân thượng

Lên sân thượng xem lớp chống thấm, độ dốc về phễu thu, phễu thu có bị tắc không, tường mái có nứt không. Với mái tôn, xem tôn có gỉ, ốc vít có lỏng, có lớp cách nhiệt không. Mái ngói cũ cần kiểm tra ngói vỡ, xà gồ mục.

Hệ thống điện

• Tủ điện có aptomat chống giật (RCD/ELCB) không, các mạch có được chia và đánh dấu không.
• Dây điện đi nổi, dây cũ bọc vải hoặc bọc nhựa giòn nứt là dấu hiệu cần đi lại điện.
• Ổ cắm có tiếp địa không, ổ cắm trong phòng tắm, bếp có vị trí an toàn không.
• Công suất điện có đủ cho điều hòa, bếp từ, bình nóng lạnh của gia đình bạn không.

Cấp và thoát nước

Mở tất cả vòi để xem áp lực nước và màu nước; nước đục, có màu gỉ cho thấy ống thép cũ cần thay. Xả bồn cầu, xả nước ở lavabo và sàn tắm cùng lúc để xem thoát nước có chậm, có trào ngược hay có mùi hôi không. Kiểm tra bồn nước mái, máy bơm, đồng hồ nước có chạy khi tất cả vòi đã khóa không (dấu hiệu rò rỉ ngầm).

Cửa, cửa sổ và hoàn thiện

Mở đóng tất cả cửa, cửa sổ; kiểm tra khóa, bản lề, ron cao su. Sàn gỗ có phồng, gạch có bộp (gõ nghe tiếng rỗng) không. Những vấn đề này chi phí sửa không quá lớn nhưng cộng lại cũng đáng kể, nên ghi lại để đưa vào đàm phán. Bài so sánh các loại sàn giúp bạn ước lượng nếu phải lát lại.

Kiểm tra phần chung quanh nhà

Đừng chỉ nhìn bên trong. Hãy đi một vòng quanh nhà và khu vực xung quanh: hẻm có đọng nước, cống thoát có mùi không; cột điện, dây điện có sát nhà không; nhà bên cạnh có đang hoặc sắp xây dựng không; tường rào, cổng có bị nghiêng, nứt không. Với chung cư, xem hành lang, thang thoát hiểm, hệ thống báo cháy, bình chữa cháy có được kiểm tra định kỳ. Những yếu tố bên ngoài này bạn không tự sửa được, nên càng cần biết trước khi mua.

Bảng tổng hợp mức độ nghiêm trọng

Khi nào nên thuê đơn vị kiểm định

Ở Việt Nam, dịch vụ kiểm tra nhà trước khi mua chưa phổ biến như ở một số nước, nhưng đã có các đơn vị kiểm định xây dựng, công ty tư vấn thiết kế nhận khảo sát hiện trạng. Nên thuê khi: nhà phố cũ nhiều năm, có dấu hiệu nứt lún, giá trị giao dịch lớn, hoặc bạn định cải tạo lớn sau khi mua. Chi phí khảo sát nhỏ so với rủi ro mua phải nhà có vấn đề kết cấu.

Dùng kết quả kiểm tra như thế nào

Kết quả kiểm tra có ba cách dùng: rút lui nếu vấn đề quá lớn; yêu cầu bên bán sửa trước khi giao nhà; hoặc dùng làm căn cứ đàm phán giảm giá tương ứng chi phí sửa chữa. Chiến thuật cụ thể có trong bài đàm phán mức giá tốt nhất khi mua nhà. Kiểm tra kỹ thuật là một phần trong quy trình đánh giá bất động sản trước khi đặt cọc, đi cùng kiểm tra pháp lý và quy hoạch.