Cách đánh giá một bất động sản trước khi đưa ra lời đề nghị

Trước khi đưa ra lời đề nghị mua, bạn cần đánh giá bất động sản theo năm lớp: pháp lý có sạch không, quy hoạch có ảnh hưởng không, vị trí có phù hợp với cuộc sống của bạn không, tình trạng kỹ thuật của căn nhà ra sao, và giá chào có hợp lý so với các giao dịch tương tự không. Lời đề nghị chỉ nên đưa ra khi bạn đã có câu trả lời đủ rõ cho cả năm lớp, vì sau khi đặt cọc, mọi phát hiện mới đều trở nên đắt đỏ.

Bài này đi theo góc nhìn của người mua để ở, quan tâm cả đến khả năng cải tạo không gian sống sau khi mua, điều mà các danh sách kiểm tra thông thường hay bỏ qua.

Lớp 1: Pháp lý

Đây là lớp quan trọng nhất và không có ngoại lệ. Cần kiểm tra:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ hồng, sổ đỏ) bản gốc; tên chủ sở hữu khớp với người bán, nếu là tài sản chung vợ chồng hay đồng sở hữu thì phải có đủ người ký.
• Diện tích, ranh giới, số tầng thực tế khớp với giấy tờ; phần xây thêm không phép là rủi ro khi sang tên hoặc khi bị kiểm tra.
• Tình trạng thế chấp ngân hàng, tranh chấp, kê biên; có thể tra cứu tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc nhờ công chứng kiểm tra.
• Với căn hộ dự án: hợp đồng mua bán gốc, tiến độ thanh toán, tình trạng cấp sổ của dự án.

Lớp 2: Quy hoạch

Một ngôi nhà đẹp nằm trong lộ giới mở đường hay quy hoạch công trình công cộng có thể bị ảnh hưởng nặng nề. Hãy xin thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đô thị cấp quận, huyện (hoặc tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch của địa phương nếu có), kiểm tra chỉ giới xây dựng, mật độ và số tầng cho phép. Thông tin này còn quyết định bạn có thể cơi nới, xây lại sau này hay không. Bài những sai lầm hay gặp khi mua nhà đất ở TPHCM có nhiều tình huống thực tế liên quan đến quy hoạch và pháp lý.

Lớp 3: Vị trí trong đời sống thực

Vị trí không chỉ là quận nào, mà là cuộc sống hằng ngày của bạn ở đó. Hãy đến xem vào nhiều thời điểm:

• Giờ cao điểm sáng và chiều để biết thời gian đi làm, đưa đón con.
• Sau một trận mưa lớn để biết khu vực có ngập không.
• Buổi tối để cảm nhận an ninh, ánh sáng, tiếng ồn từ quán xá.
• Cuối tuần để thấy sinh hoạt của hàng xóm, chợ, công viên.

Hỏi chuyện hàng xóm, bảo vệ tòa nhà hoặc chủ tiệm tạp hóa gần đó thường cho bạn thông tin thật hơn mọi tờ quảng cáo.

Lớp 4: Tình trạng kỹ thuật của căn nhà

Lần xem nhà thứ hai nên dành cho việc soi kỹ thuật, không phải ngắm nội thất. Một số điểm cần quan sát: vết nứt tường (đặc biệt nứt chéo, nứt ở dầm cột), dấu hiệu thấm trên trần và chân tường, tình trạng mái và sân thượng, hệ thống điện có quá cũ không, áp lực nước, mùi ẩm mốc. Với nhà phố, hỏi về năm xây dựng, đã sửa những gì, móng có lún nghiêng không.

Hướng dẫn chi tiết, kèm khi nào nên thuê đơn vị kiểm định, có trong bài cẩm nang kiểm tra nhà cần tìm kiếm điều gì.

Lớp 5: Giá và chi phí thực sự

So sánh giá

Giá rao bán không phải giá giao dịch. Hãy tìm ít nhất ba căn tương tự về vị trí, diện tích, pháp lý, tình trạng đã giao dịch gần đây; hỏi môi giới, tra các trang rao vặt, so với giá các căn đang rao lâu mà không bán được. Điều chỉnh cho khác biệt: mặt tiền hay hẻm, hướng, tầng, nội thất.

Chi phí phát sinh

Cộng các khoản này vào giá mua để biết tổng chi phí sở hữu, từ đó xác định mức giá tối đa bạn sẵn sàng trả.

Đánh giá khả năng cải tạo

Đây là góc nhìn nhiều người mua bỏ qua. Một căn nhà rẻ hơn nhưng bố cục cứng nhắc, tường chịu lực ở giữa, trần thấp, không thể mở thêm cửa sổ sẽ rất khó biến thành nơi bạn muốn sống. Ngược lại, căn nhà cũ nhưng kết cấu khung bê tông, ánh sáng tốt, có thể mở không gian là một cơ hội. Hãy mang theo thước đo, chụp ảnh từng phòng, và nếu có thể, nhờ người hiểu thiết kế đi cùng. Nếu bạn có ý định thông phòng, bài tạo không gian mở hiệu quả giúp bạn biết cần kiểm tra gì trước.

Ghi chép để so sánh nhiều căn

Khi xem nhiều căn trong vài tuần, ký ức dễ lẫn lộn. Hãy lập một bảng chấm điểm đơn giản cho mỗi căn theo năm lớp ở trên, kèm ảnh, video ngắn và ghi chú về cảm giác khi bước vào nhà: sáng hay tối, thoáng hay bí, ồn hay yên. Chấm điểm ngay sau buổi xem, trước khi nghe thêm lời quảng cáo. Cách này giúp bạn so sánh khách quan và tránh bị cuốn theo một chi tiết đẹp mà bỏ qua điểm yếu lớn.

Khi nào nên đưa ra lời đề nghị

Bạn sẵn sàng đề nghị khi: pháp lý đã kiểm tra, quy hoạch đã rõ, đã xem nhà ít nhất hai lần ở các thời điểm khác nhau, đã ước tính chi phí sửa chữa, và có mức giá trần dựa trên dữ liệu so sánh. Lời đề nghị nên kèm điều kiện: đặt cọc qua văn bản có công chứng hoặc ít nhất có điều khoản rõ về hoàn cọc nếu phát hiện vấn đề pháp lý. Các chiến thuật trả giá cụ thể có trong bài đàm phán mức giá tốt nhất khi mua nhà.