Cách chọn môi giới bất động sản phù hợp với nhu cầu của bạn

Môi giới bất động sản phù hợp là người hành nghề hợp pháp, am hiểu đúng khu vực và loại nhà bạn quan tâm, minh bạch về phí, và đặt lợi ích giao dịch an toàn của bạn lên trước tốc độ chốt cọc. Để tìm được người như vậy, bạn cần gặp ít nhất hai ba người, hỏi những câu cụ thể, kiểm tra giấy tờ và ký hợp đồng dịch vụ rõ ràng thay vì thỏa thuận miệng. Bài này hướng dẫn từng bước cho cả người mua lẫn người bán.

Môi giới làm gì cho bạn, và không làm gì

Một môi giới tốt giúp bạn tìm nguồn hàng phù hợp, so sánh giá trong khu vực, sắp xếp xem nhà, kiểm tra sơ bộ giấy tờ, hỗ trợ đàm phán và theo sát thủ tục đến khi bàn giao. Với người bán, môi giới định giá, quảng bá, dẫn khách và lọc người mua nghiêm túc.

Tuy nhiên, môi giới không thay thế được luật sư hay công chứng viên trong việc thẩm định pháp lý, cũng không thay thế được việc bạn tự đi xem và kiểm tra nhà. Hãy coi môi giới là người dẫn đường, còn quyết định và trách nhiệm cuối cùng vẫn là của bạn.

Điều kiện hành nghề cần kiểm tra

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và hoạt động trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản, thay vì hành nghề tự do như trước. Khi làm việc, bạn có thể đề nghị xem:

• Chứng chỉ hành nghề môi giới còn hiệu lực.
• Thông tin doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch mà người đó trực thuộc.
• Hợp đồng dịch vụ môi giới bằng văn bản, có tên doanh nghiệp, phạm vi công việc và mức phí.

Quy định có thể được hướng dẫn, điều chỉnh theo thời gian; nếu cần chắc chắn, hãy tham khảo văn bản hiện hành hoặc hỏi luật sư. Một người môi giới chuyên nghiệp sẽ không ngại cho bạn xem giấy tờ.

Chọn theo khu vực và phân khúc

Môi giới giỏi căn hộ trung tâm chưa chắc hiểu đất nền ven đô, và người chuyên nhà phố chưa chắc rành về chung cư. Khi gặp, hãy hỏi:

• Anh/chị đã giao dịch bao nhiêu căn trong khu vực này thời gian gần đây? Loại nhà nào?
• Mức giá giao dịch thực tế (không phải giá rao) của các căn tương tự gần đây là bao nhiêu?
• Khu này có vấn đề gì về quy hoạch, ngập nước, kẹt xe, an ninh mà người ngoài ít biết?

Người thực sự hiểu khu vực sẽ trả lời cụ thể, nêu được cả điểm yếu. Người chỉ nói chung chung “khu này đang lên” thì nên cân nhắc.

Những câu hỏi nên đặt ra ở buổi gặp đầu tiên

Với người bán, hỏi thêm: kế hoạch quảng bá cụ thể, định giá dựa trên những căn nào, có chụp ảnh chuyên nghiệp hay không. Việc chuẩn bị nhà để chụp ảnh và đón khách được hướng dẫn trong bài dàn dựng ngôi nhà để bán nhanh và có lãi.

Đọc kỹ hợp đồng dịch vụ môi giới

Hợp đồng bằng văn bản bảo vệ cả hai bên. Các điểm cần đọc kỹ:

• Phạm vi công việc: chỉ giới thiệu khách hay hỗ trợ đến khi sang tên.
• Độc quyền hay không độc quyền: nếu ký độc quyền với người bán, trong thời hạn hợp đồng bạn tự bán được vẫn có thể phải trả phí. Hãy ghi rõ thời hạn và điều kiện chấm dứt.
• Mức phí và thời điểm thanh toán: thường gắn với việc ký hợp đồng mua bán hoặc công chứng thành công, không nên trả trước toàn bộ.
• Trách nhiệm khi thông tin sai: môi giới cung cấp thông tin sai lệch về nhà thì xử lý thế nào.

Dấu hiệu cần cảnh giác

• Thúc ép đặt cọc ngay “kẻo hết”, không cho thời gian kiểm tra giấy tờ.
• Đề nghị chuyển tiền cọc vào tài khoản cá nhân của môi giới thay vì trực tiếp cho chủ nhà hoặc qua công chứng, ngân hàng.
• Né tránh khi được hỏi về sổ hồng, quy hoạch, tranh chấp.
• Báo giá “chênh” mà không nói rõ, hoặc ép bạn ký giấy tờ có giá thấp hơn thực tế để “tiết kiệm thuế”.
• Thông tin rao bán dùng ảnh không đúng thực tế, diện tích không khớp giấy tờ.

Nếu gặp những dấu hiệu này, hãy dừng lại. Bài đàm phán giá tốt khi mua nhà có thêm gợi ý để không bị cuốn theo áp lực chốt nhanh.

Người mua lần đầu cần môi giới như thế nào

Người mua lần đầu nên chọn môi giới sẵn sàng giải thích, không ngại câu hỏi “ngây ngô”, và chủ động nhắc các bước như kiểm tra quy hoạch, xem nhà vào giờ cao điểm, kiểm tra nhà kỹ thuật. Cùng với đó, bạn nên tự trang bị kiến thức nền qua cẩm nang cho người mua nhà lần đầu. Để nắm được bức tranh chung về thị trường các tỉnh thành trước khi làm việc với môi giới, bạn có thể đọc thêm các phân tích thị trường và kinh nghiệm đầu tư nhà đất.

Đánh giá sau vài tuần làm việc

Sau một hai tuần, hãy tự hỏi: môi giới có gửi đúng loại nhà theo tiêu chí của bạn không, hay toàn những căn họ cần bán? Thông tin họ đưa có kiểm chứng được không? Họ có tôn trọng ngân sách bạn đặt ra không? Nếu câu trả lời không khả quan, bạn hoàn toàn có thể đổi người, miễn là tuân theo điều khoản hợp đồng đã ký.