Cẩm nang thuế bất động sản: những điều chủ nhà cần biết

Chủ nhà ở Việt Nam gặp thuế, phí nhà đất ở bốn thời điểm: khi mua và sang tên (lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định), trong suốt thời gian sở hữu (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm), khi bán (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng), và khi cho thuê (thuế đối với thu nhập cho thuê nếu vượt ngưỡng chịu thuế). Bài này giải thích từng khoản theo cách dễ hiểu, kèm những điểm thường gây nhầm lẫn. Vì chính sách thuế có thể thay đổi, hãy luôn kiểm tra quy định hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế trước khi giao dịch.

Khi mua nhà: lệ phí trước bạ và các phí sang tên

Lệ phí trước bạ

Người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Mức thu phổ biến với nhà, đất là 0,5% giá trị tính lệ phí. Giá tính lệ phí trước bạ dựa trên giá trong hợp đồng hoặc giá do Nhà nước quy định (bảng giá đất, giá nhà) tùy trường hợp theo quy định. Một số trường hợp được miễn, ví dụ chuyển nhượng giữa người thân trong gia đình theo danh sách luật quy định.

Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, phí cấp giấy chứng nhận

Phí công chứng hợp đồng tính theo giá trị tài sản theo biểu phí quy định; phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận do địa phương quy định. Các khoản này không lớn so với giá trị nhà nhưng cần tính vào ngân sách.

Khi sở hữu: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Người sử dụng đất ở nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm. Số thuế được tính bằng diện tích đất tính thuế nhân giá đất theo bảng giá của địa phương nhân thuế suất. Thuế suất được tính lũy tiến: phần diện tích trong hạn mức có thuế suất thấp nhất, phần vượt hạn mức chịu mức cao hơn. Với hầu hết gia đình sở hữu một căn nhà ở diện tích thông thường, khoản thuế này không lớn.

Với căn hộ chung cư, thuế được tính trên phần diện tích đất được phân bổ theo hệ số, nên thường rất nhỏ. Lưu ý rằng theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được địa phương ban hành và điều chỉnh định kỳ, nên số thuế có thể thay đổi khi bảng giá thay đổi.

Đã từng có nhiều thảo luận về việc đánh thuế cao hơn với người sở hữu nhiều nhà hoặc nhà bỏ trống. Nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản, hãy theo dõi các thay đổi chính sách.

Khi bán: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng

Theo quy định đang được áp dụng phổ biến, cá nhân chuyển nhượng nhà đất nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá theo bảng giá của Nhà nước.

Một số trường hợp được miễn, trong đó trường hợp hay gặp là cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam và đáp ứng các điều kiện về thời gian sở hữu theo quy định. Điều kiện cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành.

Trong thực tế, bên nào chịu thuế này là do thỏa thuận; nhiều giao dịch thỏa thuận người mua chịu toàn bộ thuế phí. Hãy ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng.

Lưu ý quan trọng: chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản đã được đề xuất sửa đổi theo hướng tính trên chênh lệch lãi thực tế hoặc theo thời gian nắm giữ. Trước khi giao dịch, hãy kiểm tra quy định đang có hiệu lực.

Khi cho thuê: thuế đối với thu nhập cho thuê

Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế theo quy định phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ trên doanh thu. Ngưỡng doanh thu và cách kê khai đã có điều chỉnh qua các thời kỳ, vì vậy hãy hỏi chi cục thuế nơi có nhà cho thuê để biết mức áp dụng hiện tại. Người cho thuê có thể kê khai theo năm hoặc theo kỳ thanh toán của hợp đồng.

Với cho thuê ngắn ngày, homestay có thể được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú, phát sinh thêm nghĩa vụ đăng ký kinh doanh và điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy. Xem thêm bài đầu tư bất động sản cho thuê kỳ nghỉ.

Bảng tóm tắt

Danh sách hồ sơ và chi phí khi sang tên được trình bày thành checklist trong bài checklist hồ sơ và chi phí thủ tục mua bán nhà đất.

Những nhầm lẫn thường gặp

• Ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế: vi phạm pháp luật, có thể bị truy thu, phạt; nếu tranh chấp, bên mua chỉ được bảo vệ theo giá ghi trên hợp đồng.
• Nghĩ rằng căn hộ không phải nộp thuế đất: vẫn có, chỉ là số tiền nhỏ.
• Không kê khai thu nhập cho thuê: có thể bị truy thu khi cơ quan thuế kiểm tra.
• Quên tính thuế phí vào ngân sách mua nhà: đặc biệt khi đã thỏa thuận người mua chịu toàn bộ.

Lời khuyên thực tế

Trước mỗi giao dịch, hãy liệt kê các khoản thuế phí, thỏa thuận rõ bên nào chịu và ghi vào hợp đồng. Lưu giữ toàn bộ chứng từ nộp thuế, biên lai, vì chúng cần thiết khi bán lại hoặc khi có thắc mắc từ cơ quan thuế. Khi chuẩn bị mua căn đầu tiên, phần chi phí này nên được đưa vào kế hoạch tài chính như hướng dẫn trong cẩm nang mua nhà lần đầu. Nếu cần tư vấn cho trường hợp cụ thể, hãy hỏi cơ quan thuế, công chứng viên hoặc luật sư.