Vay mua nhà: lãi suất cố định hay lãi suất thả nổi?

Lãi suất cố định giúp bạn biết chắc số tiền trả mỗi tháng trong thời gian cố định, đổi lại mức lãi thường cao hơn hoặc thời gian cố định ngắn. Lãi suất thả nổi thay đổi theo lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng một biên độ, có thể giảm khi thị trường thuận lợi nhưng cũng có thể tăng mạnh. Ở Việt Nam, phần lớn khoản vay mua nhà là dạng kết hợp: ưu đãi cố định vài tháng đến vài năm đầu, sau đó thả nổi. Chọn gói nào phụ thuộc vào việc bạn chịu được biến động khoản trả nợ đến đâu.

Cách lãi suất vay mua nhà thường được cấu trúc

Giai đoạn ưu đãi cố định

Ngân hàng đưa ra mức lãi thấp, cố định trong một khoảng thời gian, thường từ vài tháng đến vài năm. Đây là con số được quảng cáo nhiều nhất. Thời gian ưu đãi càng dài, mức lãi ưu đãi thường càng cao hơn một chút.

Giai đoạn thả nổi

Sau ưu đãi, lãi suất được tính bằng lãi suất cơ sở (thường tham chiếu lãi suất tiết kiệm một kỳ hạn nhất định của chính ngân hàng hoặc một chỉ số tham chiếu) cộng biên độ cố định ghi trong hợp đồng. Lãi suất được điều chỉnh định kỳ, ví dụ mỗi ba hoặc sáu tháng.

Biên độ là con số quan trọng nhất nhưng hay bị bỏ qua. Hai ngân hàng có lãi ưu đãi như nhau nhưng biên độ chênh nhau vài điểm phần trăm sẽ tạo ra khác biệt rất lớn trong tổng tiền lãi sau nhiều năm.

So sánh cố định và thả nổi

Đọc kỹ những điều khoản quyết định chi phí thật

• Cách xác định lãi cơ sở: dựa trên chỉ số nào, ngân hàng công bố ở đâu, bao lâu điều chỉnh một lần.
• Biên độ: con số cụ thể, có thay đổi trong suốt khoản vay không.
• Phí trả nợ trước hạn: nhiều ngân hàng thu phí theo tỷ lệ trên số tiền trả trước, giảm dần theo năm. Nếu bạn dự định trả sớm, đây là điều khoản then chốt.
• Sản phẩm đi kèm: bảo hiểm khoản vay, mở thẻ, duy trì tài khoản; hỏi rõ có bắt buộc không và chi phí bao nhiêu.
• Cách tính lãi: trên dư nợ giảm dần (phổ biến với vay mua nhà) hay trên dư nợ ban đầu.
• Ân hạn nợ gốc: có cho phép chỉ trả lãi trong thời gian đầu không; nhẹ lúc đầu nhưng tổng lãi cao hơn.

Thử kịch bản trước khi ký

Cách tốt nhất để chọn là tự tính. Hãy lập bảng với ba kịch bản cho giai đoạn sau ưu đãi: lãi giữ như hiện tại, lãi tăng thêm vài điểm phần trăm, và lãi giảm. Với mỗi kịch bản, tính số tiền phải trả hằng tháng (gốc cộng lãi) bằng công cụ tính khoản vay của ngân hàng. Nếu ở kịch bản xấu, tiền trả nợ chiếm phần quá lớn thu nhập khiến gia đình phải cắt giảm chi tiêu thiết yếu, khoản vay đang quá lớn so với khả năng.

Bài toán đầy đủ về thu nhập, chi phí thuê và trả góp được phân tích từng khoản trong bài tính toán chi tiết vay mua nhà hay thuê nhà.

Gợi ý chọn theo hoàn cảnh

Thu nhập ổn định nhưng không dư dả

Ưu tiên gói cố định dài hơn, chấp nhận lãi khởi điểm cao hơn một chút để có sự chắc chắn. Chọn ngân hàng có biên độ thấp và minh bạch.

Thu nhập cao, dự định trả trước hạn

Gói ưu đãi ngắn với lãi thấp và phí trả trước hạn thấp có thể hợp lý. Tập trung vào điều khoản phí trả trước hạn và biên độ.

Thu nhập biến động (kinh doanh, hoa hồng)

Vay ít hơn hạn mức tối đa, giữ quỹ dự phòng đủ trả nợ vài tháng, chọn gói cố định để tránh cùng lúc gặp biến động thu nhập và lãi tăng.

Chuẩn bị hồ sơ để được điều kiện vay tốt hơn

Ngân hàng đánh giá rủi ro của bạn để quyết định hạn mức và đôi khi cả mức lãi. Hồ sơ càng rõ ràng, bạn càng có vị thế để thương lượng. Hãy chuẩn bị chứng minh thu nhập ổn định (sao kê lương, hợp đồng lao động, sổ sách kinh doanh), giữ lịch sử tín dụng sạch, tất toán bớt các khoản vay tiêu dùng, thẻ tín dụng trước khi nộp hồ sơ. Vốn tự có cao hơn giúp giảm tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, thường được ngân hàng đánh giá tích cực. Đừng ngại xin báo giá từ nhiều ngân hàng và dùng báo giá này để hỏi ngân hàng bạn ưng ý có điều chỉnh được không.

Khi đã vay: quản lý khoản vay chủ động

• Theo dõi thông báo điều chỉnh lãi suất; lưu lại để đối chiếu với cách tính trong hợp đồng.
• Khi hết phí trả trước hạn hoặc phí thấp, cân nhắc trả bớt gốc bằng tiền nhàn rỗi.
• Nếu lãi sau ưu đãi quá cao so với thị trường, tìm hiểu khả năng chuyển khoản vay sang ngân hàng khác; tính kỹ phí trả trước hạn và chi phí làm hồ sơ mới.
• Không vay thêm tiêu dùng khi khoản vay mua nhà đang chiếm phần lớn thu nhập.

Lãi suất chỉ là một phần của quyết định mua nhà

Một gói vay tốt không cứu được căn nhà mua quá khả năng. Hãy xác định giá nhà tối đa dựa trên khả năng trả nợ ở kịch bản xấu, rồi mới đi tìm nhà. Người mua lần đầu có thể bắt đầu với cẩm nang mua nhà lần đầu, và nếu còn phân vân giữa thuê và mua, hãy đọc thêm thuê hay mua nhà về mặt tài chính.

Lưu ý: bài viết mang tính thông tin chung, không phải khuyến nghị tài chính. Điều kiện vay thay đổi theo từng ngân hàng và từng thời điểm; hãy đọc kỹ hợp đồng và hỏi trực tiếp nhân viên tín dụng trước khi ký.